Finanza immobiliare ad impatto: nuove frontiere per l’economia sociale  – Lease-back, fondi immobiliari sociali e strumenti ibridi per enti e comunità*

Giorgio Sciò

Negli ultimi anni, la finanza etica ha fatto passi importanti nel consolidare un ecosistema di prodotti coerenti con i propri valori.
La recente acquisizione  di Impact SGR  da parte di Banca Etica nata con l’intento di poter offrire alla clientela prodotti sempre più specializzati  sembra  che il campo d’azione si è concentrato soprattutto su strumenti liquidi e facilmente collocabili.

Nulla di male, ma questo orientamento lascia scoperte alcune esigenze concrete del mondo dell’economia sociale, dove la finanza tradizionale — anche quella “etica” — incontra ancora difficoltà operative e culturali. Molti enti del Terzo Settore, fondazioni, cooperative sociali e organizzazioni non profit si trovano oggi nella stessa situazione:
dispongono di beni immobili donati o patrimonializzati, ma non possiedono la liquidità necessaria per ristrutturarli, renderli efficienti o semplicemente gestirli.
Si tratta di un patrimonio ingente, spesso inattivo, che potrebbe invece diventare motore di rigenerazione territoriale e di servizi di prossimità.

Un bisogno reale e documentato

L’ultimo *[Osservatorio AICCON su Finanza e Terzo Settore (2024)](https://www.aiccon.it/wp-content/uploads/2024/10/Rapporto-Finanza-e-TS_XIII-ed-2024_vSent.pdf)* mostra che la domanda di finanza “paziente” e a lungo termine è in forte crescita:  gli enti chiedono strumenti flessibili, capaci di sostenere processi di riorganizzazione, innovazione e rigenerazione patrimoniale.

Parallelamente, il centro *TIRESIA* del Politecnico di Milano, nel rapporto Finance for Impact 2023 (https://www.som.polimi.it/cresce-in-italia-la-finanza-a-impatto-salute-educazione-tecnologia-agricoltura-e-ambiente-i-settori-di-maggior-interesse/)*, stima che il mercato italiano dell’impact finance abbia raggiunto 9,3 miliardi di euro , ma con prevalenza di soggetti bancari e fondi ESG tradizionali.
In altre parole, esiste una **domanda concreta e una nicchia di mercato non esplorata.

💡 Due possibili vie di innovazione

1. Il veicolo di lease-back sociale**

Un primo modello potrebbe essere quello di un veicolo dedicato al lease-back per enti del Terzo Settore.
In pratica, l’ente cede temporaneamente il bene, ottenendo liquidità per le proprie attività, ma continua a utilizzarlo con canone calmierato, mantenendo la possibilità di riacquisto a condizioni concordate.

➡️ Questo consente di mobilitare capitale privato senza snaturare la missione sociale del bene**.
Il veicolo potrebbe avere una struttura mista:
– Tranche “junior” filantropica** (fondazioni, enti locali);
– Tranche “senior” impact** (investitori istituzionali o etici).

In questo modo si garantirebbero sostenibilità e tutela del rischio.

2. Il fondo immobiliare sociale multi-strategia

Un secondo modello, più ampio e scalabile, è quello di un fondo immobiliare sociale multi-strategia, capace di intervenire su più fronti:

1. housing sociale
2. co-housing
3. rigenerazione urbana
4. strutture di welfare di comunità
5. operazioni di lease-back.

Un tale fondo, strutturato come fondo chiuso o semi-aperto, potrebbe coinvolgere fondazioni di comunità, enti locali e cittadini, anche tramite comparti differenziati per rischio e durata o attraverso fondi feeder e orientato al perseguimento dell’obiettivo di costruire un’infrastruttura finanziaria di impatto territoriale, capace di attrarre capitali istituzionali senza perdere ancoraggio valoriale.

Ostacoli noti, ma non insuperabili

I principali freni sono noti:
– ticket di ingresso elevati;
– orizzonti temporali lunghi;
– capacità gestionale limitata di molti ETS;
– percezione di rischio da parte dei gestori.

Ma esperienze europee dimostrano che il modello è praticabile:
– In **Francia**, [La Foncière Chênelet](https://www.fonciere-chenelet.fr/) raccoglie risparmio diffuso per costruire e gestire abitazioni sociali a rendimento moderato ma stabile.
– Nel **Regno Unito**, *Ethical Property Company* e *Social Investment Scotland* operano con fondi immobiliari etici aperti anche a investitori retail.

In tutti i casi, il principio è lo stesso: rendere investibile l’impatto sociale senza abbandonare la missione.

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Perché questa discussione riguarda anche noi soci

Come soci di Banca Etica, siamo abituati a guardare alla finanza come strumento, non come fine. Discutere di fondi immobiliari sociali o di lease-back non significa inseguire la moda dell’impact investing, ma portare la finanza etica in territori dove oggi manca: quelli dell’economia reale, dei beni comuni, del patrimonio sociale abbandonato.

Proporre strumenti immobiliari sociali significa mettere in relazione risparmio, territorio e comunità, dando nuova concretezza all’economia solidale.
Il GIT può diventare **spazio di elaborazione e confronto**, raccogliendo esperienze locali e proposte da portare al CDA di Banca Etica o a Impact SGR.

Un invito aperto

Se la finanza etica vuole restare laboratorio di innovazione sociale, non può limitarsi a prodotti replicabili o facilmente collocabili. Serve il coraggio di esplorare strumenti nuovi, anche più complessi, ma coerenti con la missione originaria: mettere il denaro al servizio delle persone e dei territori evitando l’omologazione

I fondi immobiliari sociali e le operazioni di lease-back per enti del Terzo Settore rappresentano una di queste frontiere.
Sta a noi — come soci, cittadini e cooperatori — riaprire il dibattito e chiedere che Banca Etica e Impact tornino ad essere, prima di tutto, **pionieri dell’economia sociale.**

Fonti bibliografiche
– AICCON – Osservatorio su Finanza e Terzo Settore, XIII ed. 2024](https://www.aiccon.it/wp-content/uploads/2024/10/Rapporto-Finanza-e-TS_XIII-ed-2024_vSent.pdf)
– TIRESIA – Finance for Impact 2023 (Politecnico di Milano)](https://www.som.polimi.it/cresce-in-italia-la-finanza-a-impatto-salute-educazione-tecnologia-agricoltura-e-ambiente-i-settori-di-maggior-interesse/)
– La Foncière Chênelet – modello francese di fondo immobiliare sociale](https://www.fonciere-chenelet.fr/)

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**Autore: Giorgio Sciò
**Data: 5 Novembre 2025